REFORME ÎN GESTIUNEA FONDULUI LOCATIV ÎN AZERBAIDJAN, BELARUS, GEORGIA, MOLDOVA ȘI UCRAINA

Destrămarea imperiului sovietic și declararea independenței în Azerbaidjan, Belarus, Georgia,Moldova și Ucraina, a generat mai multe reforme. Trecerea de la sistemul administrativ de comandă la principiile economiei de piață, renunțarea statului la rolul de monopolist privind investirea mijloacelor financiare pentru dezvoltarea şi întreținerea fondului de locuințe au condus spre o situație neordinară în sectorul spațiului locativ.

Un element major, comun al reformei sectorului locuințelor în țările menționate a fost privatizarea în masă a fondului de locuințe prin transferul dreptului de proprietate asupra fondului de locuințe de la stat și întreprinderi către chiriașii care ocupau locuința. Privatizarealocuințelor publice a fost efectuată cu titlu gratuit (Azerbaidjan, Ucraina) și mixt (gratuit și contra plată[Moldova și Belarus]). Obiectelede uz comun ale clădirii de apartamente din toate țările menționate mai sus au fost privatizate gratuit. În același timp, statul a transferat întreaga responsabilitate privind sectorul locuințelor autorităților municipale care, în majoritatea cazurilor, nu aveau competențași resursele financiare necesare întreținerii fondului de locuințe și a infrastructurii aferente. În procesul de tranziție de la proprietate publică la cea privată, proprietarii de locuințe au fost lăsați să-și asume responsabilitatea doar până la ușa apartamentului. Astfel, locatarii nu au dezvoltat un sentiment de proprietate asupra blocului și terenurilor aferente pe care le percep acum ca o responsabilitate și o proprietate a statului.

În toate țările post-sovietice menționate mai sus, cu excepția Ucrainei, a fost suspendat efectul Codurilor cu privire la locuințe adoptate în regimul sovietic. În Azerbaidjan, BelarusșiGeorgia au fost aprobatenoi coduri de locuințepentru reglementarea relațiilor de posesie, utilizare și gestionarea bunurilor imobiliare în clădiri multietajate.În Moldova reformele în domeniul locativ au fost etapizate, fiind adoptate mai multe legi (cu privire la privatizare - 1991, cooperației de consum – 2000, condominiului în fondul locativ – 2000, cu privire la locuințe – 2015, cu privire la eficiența energetică – 2015, proiectul nou al Legii în condominiu).

Diferența esențială dintre legislația țărilor menționate se manifestă în modul de constituire a asociațiilor, modul de administrare a proprietății imobiliare și numele lor.Scopul înființării unei organizații pentru administrarea proprietății comune într-o clădire de locuințe este de a promova gestionarea, întreținerea și utilizarea proprietății acestora, iar proprietatea comună este reglementată în mod diferit în legislația țărilor menționate. În Azerbaidjan, Belarus,Georgia și Moldova dreptul de proprietate comună (cote – părți de proprietate) aparține proprietarilor blocului, excepție făcând Ucraina, unde„proprietatea comună a clădirilor de locuit nu poate fi împărțită între coproprietari“.

Conform legislației din Ucraina, Belarus, Azerbaidjan și Moldova organizațiile formate de către proprietarii unui bloc de locuințe în vederea gestionării proprietății lor comune devin subiecte cu drepturi depline numai după înregistrarea oficială în instituțiile publice abilitate, excepție Georgia. Astfel, conform legislației georgiene, proprietarii de apartamente, care sunt situate pe aceeași parcelă de teren, și în care există mai mult de două apartamente, deținute în mod individual (art. 11 din Legea Georgiei „Cu privire la parteneriatele proprietarilor de locuințe") poate să formeze asocierea de locuințe în baza acordului tuturor proprietarilor și organului de administrație locală. Cu alte cuvinte, în Georgia, organizațiile create de proprietarii unei clădiri de apartamente nu sunt entități juridice tradiționale, sunt entități cvasi-juridice, adică personalități juridice. O astfel de regulă legiuitorul georgian a preluat - o de la legiuitorul german.

Întoate statele specificate persistă trei forme de administrare a proprietății comune în blocul/blocurile de locuințe. Astfel de forme includ managementul: (1) de către proprietari (în art. 15 (p.2) al legii condominiului în fondul locativ din Moldova, este strict menționat faptul că administrarea condominiului poate fi efectuată de către proprietari nemijlocit, în cazurile în care condominiul include cel mult patru proprietari cărora le aparțin cel mult patru locuințe (încăperi));(2) asociației, formată de către proprietarii clădirilor multietajate cu scopul de a gestiona întreținerea, exploatarea şi reparația locuințelor (încăperilor) ce le aparțin şi a proprietății comune;(3) manager extern (persoană fizică sau juridică) ce activează în baza contractului de gestiune (excepție Belarus pentru societățile de administrare privată).

Astfel, organizațiile create de proprietarii unui bloc de locuințe cu scopul de a-și administra proprietatea comună sunt numite: Asociația proprietarilor de locuințe în Azerbaidjan, Belarus și Georgia; Asociația coproprietarilor blocurilor de locuințe din Ucraina. În Republica Moldova gestionarea fondului locativ se efectuează de către Asociațiile de Coproprietari în Condominiu (ACC), Asociațiile de Proprietari de Locuințe Privatizate (APLP), Cooperativele de Construcție a Locuințelor (CCL) și Întreprinderile Municipale de Gestionare a Fondului Locativ (ÎMGFL). Mai puțin de 10% din totalul fondului locativ din Republica Moldova este administrat de ACC, circa 15% –de APLP și CCL, restul locuințelor - de întreprinderile municipale sau private. Conform art. 3 (al. 2) al Legii condominiului CCL se reorganizează în ACC. În municipiul Chișinău fondul locativ este administrat preponderent de ÎMGFL (67%), situație analogică și în Azerbaidjan (doar 7 Asociații a proprietarilor de locuințe, restul ÎMGFL). Dintre cele 23 de întreprinderi municipale pentru gestionarea fondului locativ din Chișinău (cca3500 clădiri multietajate), 22 sunt în prag de faliment. Astfel e nevoie să se treacă la altă modalitate de gestionare a fondului locativ, ÎMGFL-urile lichidate, iar toate blocurile locative să treacă în gestiunea asociațiilor de locatari, ca și în Ucraina

Sectorul fondului locativ, în toate țările post sovietice, conform analizei efectuate în cadrul proiectului “O cale de reformare a managementului sectorului de locuințe în țările din Parteneriatul Estic: Moldova, Ucraina, Belarus, Azerbaidjan, Georgia” finanțat de Uniunea Europeana,se confruntă cu probleme și provocări comune, cele mai importante fiind: legislația imperfectă, predominarea asociațiilor de locatari, ale căror membri sunt în mare parte neinformați și fără capacitate financiară (excepție Belarus, unde statul acordă subvenții pentru locuințe tuturor proprietarilor); lipsa unui sistem de pregătire profesională a managerilor asociațiilor de locatari; deprecierea locuințelor, lipsa unei piețe pentru servicii de gestionare a locuințelor, lipsa de resurse pentru modernizarea fondului locativ și un sistem defectuos de informare a proprietarilor de locuințe. Dar mai presus de toate, predomină mentalitatea învechită a populației, obișnuită cu garanțiile sociale și sprijinul etern al statului.

Experiența țărilor membre ale Uniunii Europene demonstrează că gestiunea comună a fondului locativ reprezintă o sarcină complicată, care necesită administratori profesioniști și locatari informați. În țările UE există un sistem de formare a administratorilor asociațiilor de locatari și un sistem de informare și comunicare cu proprietarii de locuințe, fiind instruiți, de pe băncile școlii despre drepturile și obligațiile unui proprietar de locuință.

Viorica Șcerbina,
Consultant IDU