REEVALUAREA IMOBILIARĂ CE URMEAZĂ VA AVEA CA EFECT MAJORAREA IMPOZITULUI

Comentariul corespondentului special al „INFOTAG” Evgheni PERESTORONIN

În Moldova, din 2024, va începe reevaluarea apartamentelor și caselor de locuit cu scopul de a le impozita după un nou model. Ce consecinţe va avea acest lucru pentru locuitorii din Chișinău și Bălți, care vor fi afectați în primul rând? Agenția „INFOTAG” a discutat despre acest aspect cu directorul executiv al Societății evaluatorilor independenți (SEI RM), Dumitru Tărăburcă.

„Evaluarea cadastrală depinde direct de nivelul de organizare al pieței imobiliare. Moldova, în ceea ce privește organizarea pieței imobiliare și, prin urmare, impozitarea acesteia, rămâne în mod tradițional în urma vecinilor săi, România și Ucraina. În plus, acest decalaj nu face decât să se înrăutățească. Preferinţa conducerii pentru implementarea fragmentată este pur și simplu uimitoare. Cum poate fi format un model eficient de evaluare a locuințelor, dacă nu există o evaluare a terenului? Acest lucru este, cel puțin, nerezonabil”, menţionează Tărăburcă.

În opinia sa, metoda de reevaluare propusă ține cont de prea puține variabile - opt, deși expertul spune că în cazul unui proces atât de masiv ar trebui să vorbim despre cel puțin 20 de variabile.

„Creașa de pe tort” este în opinia lui Tărăburcă propunerea de împărțire a teritoriului fiecărui oraș în zone în care costul apartamentelor asemănătoare este aproximativ același.

„Datorită longevității sale, imobilele își modifică foarte rar valoarea. Prețul este afectat de schimbarea condițiilor și a împrejurărilor. Dacă adăugăm o definiție din Codul civil al Republicii Moldova, care clasifică apartamentele, camerele etc. ca parte a proprietății imobiliare, atunci toate se aranjează la locul lor. Zonele valorice sunt direct legate de teren, ele, desigur, au un impact asupra apartamentelor, dar numai ca parte integrantă a unei clădiri unice aflată pe o anumită bucată de teren. Acest moment poate afecta rezultatul final în așa fel, încât toți proprietarii să fie șocați, atât de bucurie, cât și de tristeţe”, potrivit lui Tărăburcă.

În opinia sa, tocmai acest moment poate duce la faptul că impozitul pe proprietate va crește semnificativ.

Expertul s-a referit și la variabila legată de „învechire” - deprecierea bunurilor imobiliare...

„Îmbătrânirea nu poate fi liniară. La început, acest proces are loc foarte repede, aproximativ 10 ani, apoi încetinește, iar timp de 20-30 de ani practic nu afectează valoarea de piață, apoi se accelerează din nou”, explică expertul.

El menţionează un preț mediu de ofertă al locuințelor din Chișinău la nivelul de 1060 de euro pe metrul pătrat, ținând cont de municipiu.

„Prețul mediu de ofertă în Bălți este de 671 de euro, diferența poate ajunge până la 60%. Chișinăul este împărțit în 17 zone. Eroarea este destul de mare, în linii mari vorbind - un apartament de pe Bd. Ştefan cel Mare şi altul de pe strada Columna sunt evaluate în mod egal. Pe strada Munceşti lângă staţia de epurare şi pe Munceşti lângă gară – tot la fel. Astfel, evaluarea în scopuri fiscale a apartamentelor, de exemplu în Chișinău, se va baza pe un preț mediu de 700-800 de euro pe metrul pătrat. Cifrele pentru alte regiuni sunt și mai contradictorii”, notează Tărăburcă.

Expertul concluzionează că autorii modelului s-au îndepărtat de principiile internaționale/europene general acceptate de evaluare și au încercat să acopere lacunele informaționale cu matematica, așa că „a ieșit așa cum a ieşit”.

El consideră că este „un nonsens” să se determine valoarea imobilelor rezidențiale, inclusiv a zonelor valorice, fără a se determina valoarea terenului.

„Principiul analitic principal al pieței imobiliare rezidențiale a fost încălcat - o determinare veridică a modificărilor pentru a evalua valoarea de piață este posibilă numai în limitele fiecărei piețe locale, pe baza unui studiu al modelelor de preț într-o anumită fază a stării sale - de aici apar astfel de inexactități”, aprecază expertul.

El își propune să fie preluată experiența altor țări pentru o evaluare veridică şi corectă a proprietății imobiliare.

„De exemplu, în România, cu sistemul său de reglementare mixt, impozitarea se realizează la valoarea de piață de către evaluatori individuali, cu obligația fiecărui proprietar de a evalua valoarea la fiecare trei ani, înregistrând-o în cadastru”, a conchis directorul executiv al Societăţii evaluatorilor independenţi din Republica Moldova.